Erfolgsprodukt
Urbane WohnWerte
2017 legte die HAMBURG TEAM Investment Management GmbH ihren ersten Wohnungsfonds mit dem Namen HAMBURG TEAM Urbane WohnWerte auf. 2021 war er vollinvestiert. Mit einem Anteil von 20 % gefördertem und preisgedämpftem Mietwohnungsbau am Gesamtvolumen setzte er am Markt für Wohninvestments neue Akzente.
Fünf deutsche Versorgungswerke zeichneten das Kapital für die erste Fondsauflage bei HAMBURG TEAM. Im Fokus des von der HANSAINVEST als Service-KVG administrierten Fonds stand der Erwerb von Wohnungsneubauten nach KfW-Standard, die als Forward Deals noch während der Entwicklungsphase erworben werden sollten. In punkto Lage konzentrierte man sich auf nachhaltig attraktive, urbane Lagen wachsender Groß- und dynamischer Universitätsstädte in Deutschland.
HAMBURG TEAM Urbane WohnWerte
Auflage des Fonds
Vollinvestiert
Anzahl Wohnungen
Anzahl Immobilien
Immobilienvolumen
IRR in % seit Auflage
Ausschüttungsrendite/2024
September 2017
Juni 2021
928 (229 gefördert/preisgedämpft)
9
350 Mio. €
> 5,00 %
> 5,00 %
Pedro de Sousa Machado, Geschäftsführer Wohnen & Quartiere bei HAMBURG TEAM Investment Management, bilanziert: „Der Immobilienmarkt profitierte damals von den niedrigen Zinsen. Eine 10-Jahresfinanzierung für unter 1,00 % und Förderdarlehen teilweise zu 0 % waren möglich. Gleichzeitig produzierten die große Nachfrage nach Wohnraum und der anziehende Investmentmarkt steigende Mieten und einen starken Wettbewerb um geeignete Projekte, was zu steigenden Faktoren und Kaufpreisen führte. Für langfristig orientierte Anleger dennoch ein sehr guter Marktzyklus mit Substanzwerten, die heute undenkbar erscheinen.“ In wenigen Monaten hintereinander erfolgten in 2017 vier Ankäufe für den Fonds: ein Wohnungsbaustein im le flair in Düsseldorf, das Neubauprojekt Green Eight in Frankfurter Gallusviertel, die Vogelweide in Hamburg und in Berlin das Quartier Neu Schöneberg.
© Jens KirchnerLe flair, Düsseldorf, erster Ankauf für den Fonds
64 Wohneinheiten, davon 21 öffentlich gefördert, 20 preisgedämpft
Ankauf 2017 - Fertigstellung 2019
© Werner HuthmacherVogelweide, Hamburg
101 Wohneinheiten, davon 40 öffentlich gefördert
Ankauf 2017 - Fertigstellung 2019
© Werner HuthmacherNeu Schöneberg, Berlin
296 Wohneinheiten, davon 45 öffentlich gefördert
Ankauf 2017 - Fertigstellung 2020
© Lars GruberGreen Eight, Frankfurt
66 Wohneinheiten, alle öffentlich gefördert
Ankauf 2017 - Fertigstellung 2018
Allen vier Projekten gemeinsam war ein Anteil an gefördertem bzw. preisgedämpften Wohnen. Das Projekt Green Eight war sogar ein zu 100 % preisgedämpftes “Mittelstandsprogramm” der Stadt Frankfurt. „Kaum ein Marktteilnehmer hatte zur damaligen Zeit geförderten Wohnungsbau im Visier - wir schon“, hebt Machado hervor. Durch die Zinsanstiege in den folgenden Jahren sowie die steigende Bedeutung von ESG-Gesichtspunkten bei der Bewertung einer Immobilie wurde dieses Produkt immer stärker nachgefragt und auch von anderen Marktteilnehmern entdeckt. Rückblickend sagt Machado: „Ein ganz wichtiger Aspekt dabei war, sich frühzeitig mit den unterschiedlichen Förderprogrammen, die es in Deutschland gibt, auseinanderzusetzen. Da haben wir uns ein entsprechendes Know-how erarbeitet. Aber Förderprogramme sind nicht statisch, können sich durchaus schneller verändern als man denkt. Daher muss man sein Wissen hier ständig aktualisieren.“
Neben der Expertise auf dem Wohnungsmarkt, die HAMBURG TEAM zum damaligen Zeitpunkt bereits über zwei Jahrzehnte hatte, waren es insbesondere zwei weitere wichtige Aspekte, die zur erfolgreichen Gestaltung des ersten Fondsprodukts beitrugen. Zum einen ermöglichte die direkte, zuverlässige Zusammenarbeit mit den Investoren die notwendige Schnelligkeit für den Akquisitionserfolg. Transaktionsentscheidungen konnten somit verbindlich, schnell und effektiv getroffen und umgesetzt werden. Zum anderen sicherte eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Verkäufern attraktive Produkte und Folgedeals, die als Off Market-Transaktionen erfolgten. Insgesamt gesehen konnte dabei die avisierte Ausschüttungsrendite von rund 4 % deutlich übertroffen werden und lag 2024 bei 5%.
Mit dem Fonds Urbane WohnWerte wurde der Grundstein für eine Folge von Fonds im Bereich Wohnen gelegt, wobei der Anteil an preisgedämpftem bzw. gefördertem Wohnungsbau kontinuierlich zugenommen hat. Nach einer Aufstockung des ersten folgte 2022 der Fonds Urbane WohnWerte II, der inzwischen, trotz Immobilienkrise, auch nahezu voll investiert ist und bereits einen Anteil von ca. 40 % an preisgedämpftem und sozialem Wohnungsbau aufweist.
Investiert wurde weiterhin in ESG-konforme Projektentwicklungen, die im Portfolio einen guten Mix aus frei finanziertem, preisgedämpftem und sozialem Wohnungsbau darstellen. Attraktive Förderdarlehen mit zusätzlichen Tilgungszuschüssen sowie KfW-Programme unterstützen die Ausschüttungsrenditen, minimieren Finanzierungsrisiken und bringen Stabilität ins Portfolio. Zu den Objekten zählen u.a. frei finanzierter Wohnungsbau in Berlin mit sehr kompakten Wohnungsgrundrissen zu moderaten Mieten, anteilig geförderter Wohnungsbau in Lübeck oder preisgedämpfter und geförderter Wohnungsbau in Düsseldorf – attraktiver neuer Wohnraum mit bezahlbaren Mieten.
Standorte der Immobilienankäufe für den Fonds
HAMBURG TEAM Urbane WohnWerte
Derzeit ist der dritte Fonds, Urbane WohnWerte III, in Planung, mit dem der eingeschlagene Weg weiter ausgerollt werden soll. „Wir planen für den Fonds Urbane WohnWerte III einen Anteil von bis zu 50 % preisgedämpftem und gefördertem Wohnungsbau und rechnen mit einer Rendite von ca. 4 % bis 4,5 %“, sagt Machado. „Durch das aktuelle Marktumfeld sind einerseits die Produktverfügbarkeit und andererseits die Renditeanforderungen in Einklang zu bringen. Aus unserer Sicht ist die Kombination von frei finanziertem mit gefördertem bzw. preisgedämpften Wohnraum ein Erfolgskonzept, das auch in unsicheren Marktlagen stabile Renditen verspricht und dem Markt Wohnangebote zuführt, die er dringend benötigt.“
Sinkende Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau bei gleichzeitig hoher Nachfrage durch anhaltendes Bevölkerungswachstum sowie eine dynamische Mietentwicklung bilden positive Rahmenbedingungen im Segment Wohnen für nachhaltige Investitionsstrategien. Mit Urbane WohnWerte hat HAMBURG TEAM Investment Management ein Fondsprodukt geschaffen, das kontinuierlich weiterentwickelt und mit dem auf eine Vielzahl an sozialen und ökologischen Themen eingezahlt wird. Zentrales Ziel dabei ist und bleibt, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland zu verbessern.