Betreutes Wohnen: Effek­tives Asset Manage­ment bei Betreiberinsolvenzen

Immobi­li­en­in­ves­toren erkennen zuneh­mend den enormen Bedarf an Wohnraum für pflege­be­dürf­tige Senio­rinnen und Senioren und die Notwen­dig­keit, in entspre­chende (Wohn-)Infrastruktur zur inves­tieren. Dabei konzen­trieren sie sich aufgrund der höheren Flexi­bi­lität hinsicht­lich der Vermiet­bar­keit und der gerin­geren Abhän­gig­keit von politi­schen Rahmen­be­din­gungen vermehrt auf Alter­na­tiven zum statio­nären Pflege­heim, wie beispiels­weise das Betreute Wohnen. Denn Konzepte, die näher am Wohnen orien­tiert sind und bei denen Service- und Pflege­leis­tungen im Bedarfs­fall ambulant dazuge­bucht werden können, lassen sich nicht nur passge­nauer auf die Bedürf­nisse künftiger Nutzer­ge­ne­ra­tionen zuschneiden. Sie sind auch weit weniger abhängig von politi­schen Rahmen­be­din­gungen und seltener von Insol­venzen betroffen als die statio­näre Pflege. Zudem bieten sie dem Eigen­tümer bessere Handlungs­mög­lich­keiten im Umgang mit zahlungs­un­fä­higen Mietern.

Ursache für vermehrte Betrei­ber­insol­venzen meist nicht in fehlender Nachfrage zu finden

Eine tiefer­ge­hende Analyse der Gründe für die jüngsten, vermehrten Insol­venzen von Pflege­ein­rich­tungs­be­trei­bern würde den Umfang dieses Artikels übersteigen. Für den Kontext ist es jedoch wichtig zu erwähnen, dass diese meist nicht in einer fehlenden Nachfrage an Wohnraum für Senio­rinnen und Senioren begründet liegen. Die Nachfrage ist gesichert, da die Bevöl­ke­rung zuneh­mend altert. Die demogra­fi­sche Entwick­lung ist zudem auf abseh­bare Zeit klar kalkulierbar.

Vielmehr werden Liqui­di­täts­pro­bleme als Ursachen für Zahlungs­un­fä­hig­keit oder Insol­venz genannt. Gestie­gene Energie-, Sach- und Perso­nal­kosten wurden in der jüngeren Vergan­gen­heit nicht recht­zeitig von den Kosten­trä­gern refinan­ziert. In der statio­nären Pflege kommt hinzu, dass aufgrund gesetz­li­cher Vorgaben hinsicht­lich des Perso­nal­schlüs­sels häufig keine Bewoh­ne­rinnen und Bewohner aufge­nommen werden können, weil Personal fehlt. Betreiber mit einer dünnen Eigen­ka­pi­tal­decke geraten so in Liqui­di­täts­eng­pässe, was wiederum dazu führen kann, dass die Zahlungs­ver­pflich­tungen gegen­über den Eigen­tü­mern der Immobi­lien nicht einge­halten werden können.

Flexible Handlungs­mög­lich­keiten im Betreuten Wohnen erkennen und zielori­en­tiert handeln

Welche Möglich­keiten Eigen­tümer von Einrich­tungen des Betreuten Wohnens in einem solchen Fall haben und wie im Asset Manage­ment mit einer solchen Situa­tion umgegangen werden kann, zeigt folgendes Praxisbeispiel:

In einer Senioren-Wohnan­lage im Raum Bremen, die im Rahmen eines General­miet­ver­trages von einem deutsch­land­weit tätigen Betreiber geführt wurde, kündigte sich eine drohende Insol­venz bereits durch ausblei­bende Mietzah­lungen an. Trotzdem erfreute sich die Einrich­tung konstanter Beliebt­heit bei älteren Menschen und verfügte über ein engagiertes und zuver­läs­siges Personal.

Um die wirtschaft­li­chen Erfolgs­aus­sichten einer Senio­ren­wohn­an­lage nachhaltig zu sichern, ist es von entschei­dender Bedeu­tung zu erkennen, dass jede Einrich­tung inner­halb dieser Anlage­ka­te­gorie als ein selbstän­diges Ökosystem aus Personal und Bewoh­nern funktio­niert, das reibungslos operieren muss und Schutz verdient. Dies trägt maßgeb­lich zum Ruf und somit zur ökono­mi­schen Stabi­lität der Inves­ti­tion bei. Folglich ist es im beider­sei­tigen Inter­esse, poten­zi­elle Konflikte mit der Führung des Betrei­ber­kon­zerns, etwa wegen ausste­hender Mietzah­lungen, fernzu­halten und nach einer haltbaren Lösung zu streben, bevor mit Kündi­gung und Räumungs­klage vorge­gangen wird.

Wenngleich die Fortfüh­rung des Betriebs durch den bestehenden Betreiber daher in den aller­meisten Fällen die bevor­zugte Alter­na­tive zu einem Mieter- bzw. Anbie­ter­wechsel sein wird, kann es notwendig sein, das Mietver­hältnis außer­or­dent­lich zu beenden. Dies war auch im geschil­derten Fall die Reaktion auf die ausblei­benden Mietzahlungen.

Übergang der Bewoh­ner­miet­ver­träge bei Kündi­gung des General­miet­ver­hält­nisses als Vorteil beim Betreuten Wohnen gegen­über der statio­nären Pflege

Bei einem General­miet­ver­hältnis mit einem Betreiber im Betreuten Wohnen führt eine Kündi­gung dazu, dass die mit den Bewoh­ne­rinnen und Bewoh­nern bestehenden Mietver­träge gesetz­lich vom Betreiber auf den Eigen­tümer des Gebäudes übertragen werden und dieser direkte Ansprüche auf die Mietzah­lungen geltend machen kann. Dies stellt einen wesent­li­chen Vorzug im Vergleich zu statio­nären Pflege­heimen dar, wo norma­ler­weise kein direkter Zugriff des Immobi­li­en­ei­gen­tü­mers auf die Mietver­pflich­tungen der einzelnen Bewoh­ne­rinnen und Bewohner besteht. Dadurch lassen sich die Mietzah­lungen an den Fonds oder den Eigen­tümer umleiten, was verhin­dert, dass der Betreiber diese zur Deckung von Liqui­di­täts­eng­pässen im Konzern nutzt.

Im vorlie­genden Fall wurde eine Verein­ba­rung mit dem Betreiber getroffen, mit der ihm erlaubt bleibt, die üblichen Pflege- und Service­leis­tungen mithilfe der bestehenden Beleg­schaft temporär fortzu­führen, um einen nahtlosen Betriebs­ab­lauf sicher­zu­stellen. Auf diese Weise ergab sich eine vorteil­hafte Situa­tion für beide Seiten („Win-win“).

Während dieses Prozesses wurden die Bewoh­ne­rinnen und Bewohner und das Personal in enger Zusam­men­ar­beit mit dem Betreiber umfas­send infor­miert, um das oben erwähnte „soziale Ökosystem“ zu schützen und mögliche Sorgen und Ängste der Mitar­bei­tenden und Bewoh­nenden zu zerstreuen. Eine solche Vorge­hens­weise dient sowohl den Inter­essen des Immobi­li­en­ei­gen­tü­mers als auch denen des Pflege­dienst­leis­ters. Dessen Geschäfts­be­trieb und Beschäf­tigte stellen auch nach einer Kündi­gung des Haupt­miet­ver­trages einen nicht unerheb­li­chen Wert dar. Im Falle einer Übernahme durch einen Dritt­be­treiber kann dieser auf die bereits vorhan­denen Perso­nal­struk­turen aufbauen, da Fachkräfte im Markt schwer zu bekommen sind.

Die oben geschil­derte Vorge­hens­weise stabi­li­sierte die Situa­tion vor Ort, da der laufende Betrieb fortge­führt und die Mietzah­lungen der Bewoh­ne­rinnen und Bewohner umgeleitet wurden. Daraus ergaben sich Zeit und Handlungs­op­tionen für die weitere strate­gi­sche Planung und Abstim­mung mit dem Anlage­aus­schuss. Es bestand nun die Möglich­keit, das neu geschaf­fene Konstrukt der direkten Vermie­tung an die Bewoh­ner­schaft beizu­be­halten, um direkt an den Risiken und Poten­zialen des Marktes zu parti­zi­pieren und sich mit einem neuen Partner für die Versor­gung und den Service zu einigen. Oder aber um einen neuen General­mieter zu finden, der den Betrieb zu mindes­tens gleichen Kondi­tionen wie der Vormieter fortführt.

Im vorlie­genden Fall konnte ein neuer General­mieter unter fast denselben Bedin­gungen gewonnen werden, der das Unter­nehmen aus der Insol­venz­masse kaufte und die Mitar­bei­tenden übernahm. Dadurch ließ sich der Schaden für den Fonds auf ein Minimum reduzieren.

Fazit

Selbst wenn der geschil­derte Fall kein Standard­pro­ze­dere darstellt und es inten­siver Arbeit im Asset Manage­ment und viel Feinge­fühl in der Abwägung unter­schied­li­cher Inter­essen und sorgfäl­tiger Kommu­ni­ka­tion bedarf, bietet Betreutes Wohnen/Service Wohnen im Vergleich zur vollsta­tio­nären Pflege die nötige Flexi­bi­lität sowie bessere Durch­griffs- und Gestal­tungs­mög­lich­keiten, um aktiv Einfluss auf den Erfolg einer Einrich­tung nehmen zu können. Dabei kann die direkte Vermie­tung der Wohnungen in Koope­ra­tion mit einem Pflege­dienst­leister sinnvoll sein, um ein Betrei­ber­ri­siko zu minimieren und die Mietpo­ten­ziale durch aktives Asset Manage­ment zu heben. Standort und Wettbe­werbs­si­tua­tion sowie konzep­tio­nelle Ausrich­tung der Immobilie sind selbst­ver­ständ­lich Schlüs­sel­vor­aus­set­zungen, um den Bedarf passgenau aufzu­fangen. Profes­sio­nelles Manage­ment und ein guter Zugang zum Markt und den Akteuren sind dabei elemen­tare Voraus­set­zung für den Erfolg, wenngleich die Nachfrage im Prinzip flächen­de­ckend vorhanden ist.