Chris­tina Kainz
zum Thema
Senior Living

Sebas­tian: Moin Chris­tina, vor sechs Jahren hast du das Unter­nehmen LIVELY gegründet, und obwohl wir uns schon mehrmals zum Thema Senior Living ausge­tauscht haben, habe ich dich noch nie gefragt, was eigent­lich der Firmen­name LIVELY bedeutet und wie er in Bezie­hung zu eurer Tätig­keit steht.

Chris­tina: Servus Sebas­tian, das ist schnell erklärt. LIVELY kommt ja aus dem Engli­schen und heißt lebendig, energie­ge­laden, schwung­voll. Das schien uns das richtige sprach­liche Bild zu sein für das, was wir uns als Gründer auf die Fahnen geschrieben haben. Wir kommen ursprüng­lich aus der Hotel­lerie und wollen mit diesem Blick das klassi­sche betreute Wohnen ein bisschen aufbre­chen, denn wir sind überzeugt davon, dass es zu weit entfernt von der Asset­klasse Wohnen ist und sich zu stark im Pflege­ri­schen bewegt.

Wir konzen­trieren uns dabei ganz auf das Thema Gemein­schaft und Wohnqua­lität, und da kommt dann der Aspekt der Leben­dig­keit, für die wir in dieser Lebens­phase sorgen möchten, ins Spiel. Wir grenzen uns damit klar von den ambulanten Pflege­diensten ab, mit denen wir als Partner zusam­men­ar­beiten und sind eine für sich stehende Säule im Zusam­men­spiel mit dem Vermie­tungs- und dem Pflege­ma­nage­ment eines Senior-Living-Ortes.

Sebas­tian: Eine Entwick­lung hin zu genau diesen alter­na­tiven Konzepten beim Senior Living beobachten wir in unserer Arbeit schon seit geraumer Zeit. Das heißt nicht, dass Pflege­heime nicht mehr gebraucht werden. Jedoch wird vonseiten der Senioren ein Umzug in ein Pflege­heim in der Regel immer aus der Not heraus getroffen und ist keine freie Entschei­dung. Zum anderen sehen wir – vor allem vor dem Hinter­grund der jüngsten Phase von Betrei­ber­insol­venzen – die Risiken, die die klassi­schen Betrei­ber­mo­delle auf der Basis von General­miet­ver­trägen mit sich bringen. Und auch wir sind der Meinung, dass das Thema Wohnlich­keit und das sinnstif­tende Thema Gemein­schaft entschei­dend sind, wenn es um die langfris­tige Vermiet­bar­keit von unseren senio­ren­ge­rechten Wohnungen geht. Außerdem haben sich die Anfor­de­rungen der heutigen Nutzer und Nutze­rinnen geändert, die sich – sicher­lich von Zielgruppe und auch von Standort zu Standort unter­schied­lich – eben mehr als eine reine Versor­gungs­ein­rich­tung vorstellen.

Chris­tina: Genau. Schauen wir uns einmal die monetär sehr starke Genera­tion der Babyboomer an, die jetzt nach und nach in den Ruhestand geht. Die hat sich einen gewissen Standard im Leben aufge­baut. Von dieser Genera­tion kommt oft der Satz: „Jetzt bin ich dran, jetzt gönne ich mir etwas.“. Und vor allem wollen sie wertfrei wie Du und ich wahrge­nommen werden, auch wenn sie vielleicht einen Pflege­grad oder andere Einschrän­kungen haben. Und genau da starten wir mit unserem Konzept: Auf Augenhöhe.

Sebas­tian: Der Commu­nity-Gedanke ist ja durchaus schon länger auch bei der älteren Genera­tion angekommen. Was ist das Beson­dere an eurem Konzept?

Chris­tina: Das Beson­dere an unserem Konzept beginnt bei den Räumen selbst: Wir schaffen Flächen, in denen man sich wirklich gerne aufhält, also modern ausge­stat­tete, gut designte Flächen mit hohem Wohlfühl­faktor. Das ist für uns eine wesent­liche Voraus­set­zung, damit die Leute gerne zu uns kommen. Und dann sind es am Ende unsere Commu­nity Buddies, die den Unter­schied vor Ort machen. Wir legen einen großen Fokus auf eine innige Bezie­hung zwischen unseren Buddies und den Bewoh­nern. Es entsteht eine enge Bindung, vielleicht sogar fast ein familiäres Verhältnis. Die Bewohner gestalten auch mit unseren Buddies zusammen das Aktivi­tä­ten­pro­gramm und leiten teils selbst einen Kurs an, jeder kann sich also einbringen und mitgestalten.


Sebas­tian: Mit dem Thema Wohlfühl­faktor hast du ein wichtiges Stich­wort gelie­fert. Wir sind davon überzeugt, dass Mietkon­ti­nuität nur gesichert ist, wenn es den Bewoh­ne­rinnen und Bewoh­nern gut geht, und aus Inves­to­ren­sicht ist eine langfristig gesicherte Vermiet­bar­keit essen­ziell. Zudem zahlt das Commu­nity-Konzept auf ein positives Image des Hauses ein. Und da ist es schon wichtig, dass man dieses Thema profes­sio­nell managen lässt.

Chris­tina: Und das braucht wirklich Konti­nuität und zeitliche sowie finan­zi­elle Ressourcen, denn eine Commu­nity entsteht nicht durch das bloße Vorhan­den­sein eines Raums. Eine Gemein­schaft zu formen bedeutet viel Arbeit und man muss ständig daran arbeiten und sich auch den vermeint­li­chen “Kleinig­keiten“ eines jeden Einzelnen annehmen.

Sebas­tian: Was mir in diesem Zusam­men­hang durch den Kopf geht und was sich auch auf den ganzen Tagungen zu diesem Thema zeigt, ist ein Wandel bei der Betrach­tung der Themen Wohnen und Pflege für Senioren. Ganz lange hat man sich dabei auf die letzte Lebens­phase konzen­triert hat, sagen wir die letzten sieben bis zwölf Monate des Lebens, die dann – weil ein unabhän­giges Wohnen zuhause nicht mehr möglich wahr – in einem Pflege­heim statt­fanden bzw. statt­finden musste. Heute konzen­triert man sich eher auf die Bedürf­nisse einer alternden Gesell­schaft als Ganzes und dabei steht der Aspekt der Versor­gungs­si­cher­heit nicht zwangs­läufig im Vorder­grund. Dadurch entwi­ckelt sich der ehema­lige Nischen­markt langsam hin zu einer gesell­schaft­lich relevanten Größe.

Es geht also weg vom Konzept der reaktiven Versor­gung und hin zu einer aktiven Gestal­tung des Alters. Da spielen auch Longe­vity-Konzepte mit rein, die darauf abzielen, dass man durch ein aktives Leben länger gesund bleibt. Da ist z.B. Einsam­keit ein Aspekt, der sehr kontra­pro­duktiv ist. Etwa 6 Millionen über 60 Jahre leben in Deutsch­land allein, viele von ihnen fühlen sich einsam. Und in diesem ganzen Spektrum spielen Commu­nity-Konzepte eine wichtige Rolle. Dabei geht es auch darum, durch Aktivität und Gesell­schaft länger gesund zu bleiben. Einsam­keit kann beispiels­weise zu Depres­sionen führen, Depres­sionen wiederum zu Demenz. Auch das Aktiv­bleiben im Alter verlang­samt den Alterungs­pro­zess. Harvard-Studien haben gezeigt, dass diese psycho­lo­gi­schen Aspekte positive physi­sche Auswir­kungen haben können. Diese Aspekte müssen mitge­dacht werden und haben den positiven Neben­ef­fekt, dass sie die anspruchs­vollen Nutzer auch dauer­haft an eine Einrich­tung binden.

Chris­tina: Das würde ich auf jeden Fall unter­schreiben, Sebas­tian. Diese Entwick­lung ist deutlich, auch wenn da aktuell in Deutsch­land noch Luft nach oben ist. Der klassi­sche Betreiber im betreuten Wohnen sollte Gemein­schafts­flä­chen als eine Zusatz­kom­po­nente in der Wertschöp­fungs­kette betrachten. Das sind aktuell Flächen, die es in manchen Bestands­häu­sern sogar bereits gibt, die aber so neben­her­laufen, dabei steckt viel Poten­zial in ihnen. Natür­lich muss das alles auch finan­ziert werden. Hier muss man nach Lösungen suchen, auch im Inter­esse des Gesundheitssystems.

Aus unserer Sicht ist es wichtig, die Pflege auch wirklich als einen von vielen Services und nicht als den dominie­renden Zweck für den Einzug in solch eine Wohnan­lage zu sehen. Die Pflege soll nicht das Alltags­ge­schehen beein­flussen, sondern ein unter­schwel­liger Service sein, der bei Bedarf mitläuft, aber nicht der zentrale Dreh- und Angel­punkt eines Wohnkon­zeptes ist. Da sind wir beim Thema Stigma­ti­sie­rung. In unserem LIVELY Weiße Dame Gronau haben wir z.B. einen Bewohner, der nach einem Schlag­an­fall mit Pflege­grad 4 einge­zogen ist. Der ist bei uns so aufge­blüht und hat Ehrgeiz entwi­ckelt, durch viel Übung wieder mehr Beweg­lich­keit zu erlangen, weil die anderen Bewohner ihn motiviert und unter­stützt haben. Mittler­weile ist er bei Pflege­grad 3 angekommen, und ich bezweifle, ob er das für sich allein zuhause ohne die Unter­stüt­zung aus der Commu­nity geschafft hätte. Diese Stimu­lie­rungen und Anreize zu schaffen, wieder Lebens­lust zu wecken, darum geht es uns auch.

Sebas­tian: Mit Gronau gibst du das Stich­wort. Das ist der erste Standort, an dem ihr tätig geworden seid. Inzwi­schen seid ihr auch in Duisburg aktiv. Was sind deine Erfah­rungen aus der ersten Praxis?

Chris­tina: Gronau ist jetzt seit fast zwei Jahren im Betrieb, und dort ist eine starke Gemein­schaft gewachsen. Was sich als heraus­for­dernd gezeigt hat, ist, konti­nu­ier­lich ein abwechs­lungs­rei­ches Wochen­pro­gramm zusam­men­zu­stellen, das immer wieder überrascht und Neugierde weckt. Das ist ein Aspekt, mit dem wir uns gerade intensiv befassen. Ansonsten haben wir in Gronau gelernt, dass das Thema Interior Design tatsäch­lich auch diesen Stellen­wert erfährt, den wir für wichtig halten. Die Leute sind richtig stolz darauf, laden gerne ihre Kinder, ihre Freunde ein, und wir haben auch Hotel­a­part­ments, die gerne gebucht werden.

Wir bespielen dort etwa 1000 Quadrat­meter Gemein­schafts­fläche und sind mit dem Vorsatz gestartet, uns dort auch ganz stark nach außen zu öffnen. Inzwi­schen zeigt sich, dass Events, die auch Externen offen­stehen, auch Fragen bezüg­lich antei­liger Betriebs­kosten aufwerfen. Und da schauen unsere Bewohner auch ganz genau hin. Das Thema haben wir unter­schätzt. Ansonsten haben wir aus Gronau ein paar Learnings im Raumpro­gramm gemacht, die wir in Duisburg bereits umgesetzt haben. Bestärkt fühlen wir uns in unserem Bemühen, wirklich Menschen mit Herz an Bord zu haben. Da schauen wir bei der Zusam­men­stel­lung unseres Teams stark darauf, was sie an Fähig­keiten und Hobbies mitbringen, ganz nach dem Motto „Hire for will and not for skill“.

Sebas­tian: In Mülheim wird die erste Zusam­men­ar­beit von LIVELY und HAMBURG TEAM statt­finden. Der Standort ist das ehema­lige Hotel Handelshof, bei dem wir nach dem bereits angespro­chenen Modell eine klare Trennung von Wohnungs­ver­mie­tung sowie Pflege- und Service­an­ge­boten vornehmen und damit für unsere Inves­toren das Betreiber- und Vermie­tungs­ri­siko optimal diver­si­fi­zieren. Ihr seid Mieter im Erdge­schoss und bietet den Bewoh­nern eine Anzahl an Grund­leis­tungen an. Was sind eure Krite­rien hinsicht­lich Standort und Konzeptgestaltung?

Chris­tina: Wir entwi­ckeln die Stand­orte, an denen wir arbeiten, immer sehr indivi­duell. In Gronau war es eindeutig. Das war früher eine Spinnerei, da haben wir auch alte Exponate stehen. Mülheim wird aufgrund der Historie auf das Thema Hotel einzahlen, aber da sind wir noch in der Phase des Brain­stor­mens. Wir haben es dort mit einer tollen urbanen Lage zu tun. Unsere Vorstel­lung ist in jedem Fall, dort einen Standort zu prägen, von dem man nicht sagt „Ich gehe in eine Senio­ren­re­si­denz“, sondern „Ich ziehe in den Handelshof, einen Ort, der mir viele Möglich­keiten bietet, die ich in Anspruch nehmen kann, aber nicht muss.“ Und wir werden uns bemühen, eine lokale DNA zu schaffen, damit wir dieses vernetzte Zuhause-Gefühl für die Menschen schaffen können.

Sebas­tian: Wenn du in die Zukunft von LIVELY schaust, Chris­tina, und in das weitere Wachsen eures Unter­neh­mens, was sind eigent­lich optimale Parameter für die Umset­zung eures Community-Konzepts?

Chris­tina: Wir haben ja schon wichtige Erfah­rungen machen können, und sagen inzwi­schen, dass eine strikte Trennung zwischen Vermie­tung durch den Eigen­tümer und ein Service­an­gebot, auf das sich LIVELY konzen­triert, das optimale Modell für uns ist. Wir schauen gerade mehr in diese Richtung als auf einen General­miet­ver­trag, weil wir bei diesem Modell enorme wirtschaft­liche Effizi­enzen haben, wenn wir uns den günsti­geren Endpreis für die Bewohner anschauen. Im General­miet­ver­trag hat der Investor nochmal einen Risiko­zu­schlag wegen des Betrei­ber­ri­sikos, wir haben nochmal einen Risiko­zu­schlag wegen Ausfall­ri­siken durch Leerstand, und so wird das Produkt im Endef­fekt teurer für die Bewohner. Bei einer Trennung von Vermie­tung und Service­an­gebot sind wir wesent­lich kosten­ef­fi­zi­enter unterwegs.

Wir brauchen mindes­tens 2800 Quadrat­meter BGF, also mindes­tens 50 Wohnein­heiten. So eine Größe wie Mülheim mit knapp 100 Wohnungen ist für uns optimal. Es sollten alle periodi­schen und tägli­chen Versorger fußläufig zu errei­chen sein, also Super­markt, Apotheke, Ärzteinfra­struktur etc., und eine Mixed-Used Kompo­nente im Erdge­schoss oder inner­halb des Hauses ist wünschens­wert. Und wir sind mittler­weile auch davon überzeugt, dass immer ein Pflege­dienst vor Ort sein sollte, ohne dass damit die Selbst­be­stimmt­heit der Bewohner angetastet wird, die ihren Pflege­dienst natür­lich frei wählen können. Aber das schafft ein besseres Sicher­heits­ge­fühl und hat eine stärkere Wirkung nach außen. Schließ­lich wäre es ideal, wenn es dann noch eine genera­ti­ons­über­grei­fende Konstel­la­tionen gäbe, z.B. ein Café, oder eine Kita. Eine Tages­pflege im Haus bringt den Vorteil, dass wir Bewohner länger halten können. In Bezug auf die Ortsgrößen schauen wir auf Städte ab 50.000 Einwoh­nern mit einem Kaufkraft­index von mindes­tens 100.

Sebas­tian: Ich weiß ja, dass du aus der Hotel­branche kommst. Welche Erfah­rungs­werte, die du dort gemacht hast, sind jetzt in deinem neuen beruf­li­chen Kontext bei LIVELY beson­ders hilfreich für dich?

Chris­tina: Definitiv das Thema Innen­ar­chi­tektur. Ich war davor bei einer Hotel­kette, die ganz viel Wert auf Interior Design gelegt hat. Die ist einfach aufge­fallen und auch mal gegen den Strom geschwommen. Und das machen wir auch ganz gerne. Wir trauen uns, Sachen bewusst anders zu machen. Mitge­nommen habe ich natür­lich auch die hohe Service- und Dienst­leis­tungs­ori­en­tie­rung und diese Selbst­ver­ständ­lich­keit im authen­ti­schen Umgang mit Menschen auf Augen­höhe, egal, wer vor einem steht.

Sebas­tian Schlansky: Chris­tina, ich finde, das ist ein guter Schluss­satz! Danke für das Gespräch und weiterhin viel Erfolg beim Aufbau eurer Marke. Ich freue mich auf die Zusam­men­ar­beit in Mülheim!